Per anni, nel mercato immobiliare italiano, la donazione è stata percepita come un atto “problematico”: una provenienza capace di generare incertezza, bloccare compravendite e scoraggiare l’accesso al credito. Oggi il quadro non è stato stravolto, ma è profondamente riequilibrato. La svolta arriva con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha inciso in modo significativo sulla disciplina della circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Non si tratta di una liberalizzazione indiscriminata, bensì di un intervento mirato a rafforzare la certezza dei traffici giuridici, senza comprimere i diritti dei legittimari. Un passaggio che segna un punto di maturità del sistema e che impone, a chi opera nel real estate, un cambio di approccio.
Il riferimento normativo
La Legge 182/2025, in particolare con l’articolo 44, è intervenuta sugli articoli 561, 562 e 563 del Codice Civile, ridefinendo il perimetro dell’azione di riduzione e, soprattutto, gli effetti dell’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti.
Il principio cardine introdotto è chiaro:
la tutela dei legittimari resta piena, ma non si traduce più automaticamente in un rischio reale sul bene acquistato dal terzo. In altre parole, il conflitto successorio viene ricondotto prevalentemente a una dimensione economica e risarcitoria, riducendo l’incertezza che, in passato, gravava sull’immobile anche a distanza di molti anni.
Cosa cambia nella pratica
Prima della riforma, un immobile donato era spesso considerato “non bancabile” o comunque poco appetibile. Oggi, alla luce della Legge 182/2025, la provenienza donativa non è più un fattore di esclusione automatica, ma una variabile da analizzare.
Rimangono centrali:
la corretta trascrizione degli atti;
la verifica dei rapporti familiari e successori;
l’eventuale presenza di rinunce o accordi tra legittimari;
la valutazione dei termini temporali previsti dalla legge.
La differenza sostanziale è che il rischio non viene più proiettato in modo indiscriminato sull’acquirente finale. Questo ha già prodotto un effetto concreto: maggiore apertura degli istituti di credito, più operazioni che arrivano a rogito, meno immobilismi dettati dalla paura.
Il vero nodo: la consulenza
La Legge 182/2025 non elimina la complessità, ma la rende governabile. Ed è qui che emerge il ruolo della consulenza immobiliare evoluta. Non basta sapere che “la donazione oggi si può vendere”: serve capire quando, come e a quali condizioni.
Demonizzare la donazione è un errore tanto quanto banalizzarla. Il mercato maturo richiede professionisti capaci di leggere la norma, dialogare con notai e consulenti legali, e accompagnare le parti in un percorso trasparente e consapevole.
Uno scenario più stabile per il mercato
Nel medio periodo, l’impatto della Legge 182/2025 è destinato a rafforzare:
la circolazione degli immobili;
la fiducia degli acquirenti;
l’accesso al credito;
la pianificazione patrimoniale come strumento di equilibrio familiare.
La donazione non è più un tabù, ma una variabile tecnica. E come tutte le variabili tecniche, fa la differenza chi sa interpretarla.
Fabrizio Sini
Founder Mediasini
Presidente FIMAA Nord Sardegna
