Ogni volta in cui si intende vendere casa (o più generalmente un immobile) ci si trova, quasi automaticamente, intrappolati nel loop tra vendere casa in autonomia o affidarsi ad un’agenzia immobiliare. Posto che uno dei desideri principali dei venditori è quello di risparmiare in termini di costi e provvigioni a vantaggio di un maggior guadagno, e che spesso si è convinti di poter gestire meglio in maniera autonoma le fasi della compravendita, affidarsi ad un esperto del settore permette di avere numerosi benefici.
IL QUADRONORMATIVO In quest’ottica è bene ricordare che il Mediatore, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1754 del Codice Civile è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. E che il successivo art. 1755 c.c. indica la provvigione come quel compenso spettante, da ciascuna delle parti, per la conclusione dell’affare dovuto all’attività di mediazione svolta.
E’ bene ricordare che l’attività di agente immobiliare è soggetta a una serie di requisiti, previsti dalla legge n.39 del 1989 e successive modifiche nonché dal decreto legislativo n. 59 del 2010, attuato dal Decreto Ministeriale 26 ottobre 2011. Pare evidente come il ruolo dell’agente immobiliare sia professionalmente essenziale al fine di garantire il buon esito dell’operazione salvaguardando gli interessi sia del venditore sia dell’acquirente.
GLI OBBLIGHI DELL’AGENTE IMMOBILIARE
Oltre al dovere morale- indicato al Capitolo II, Art 3, comma 1 del Codice Deontologico proposto da FIMAA Italia- di agire con la diligenza e la cura del buon padre di famiglia, secondo i principi morali di lealtà e di fedeltà ( .) rispettando le regole ed i canoni di correttezza e professionalità, l’agente immobiliare si obbliga a:
1) visionare e valutare gli immobili dando una stima sulla base del più probabile valore di mercato;
2) impegnare la propria organizzazione per promuovere la vendita, utilizzando gli strumenti ritenuti più adeguati dall’agenzia;
3) accompagnare potenziali acquirenti a visitare gli immobili oggetto di incarico di vendita;
4) fornire su semplice richiesta del venditore informazioni sull’attività mediatoria svolta;
5) predisporre a richiesta delle parti ogni atto negoziale ritenuto necessario per il perfezionamento dell’affare;
6) effettuare le visure relative all’esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli successive alla data di stipula dell’atto di provenienza;
7) fornire ad entrambe le parti la propria assistenza fino alla stipula dell’atto notarile;
8) supportare il venditore attraverso un check urbanistico e catastale relativamente alla conformità dell’immobile oggetto di compravendita;
9) non richiedere un prezzo di vendita diverso da quello stabilito nell’incarico sottoscritto con il Venditore.
10) registrare entro 20 giorni, la proposta d’acquisto accettata presso l’Agenzia delle Entrate.
I 3 PRINCIPALI MOTIVI PER CUI E’ CONSIGLIABILE VENDERE CASA TRAMITE UNAGENTEIMMOBILIARE
1) Valuta gli immobili perché conosce la zona ed i mercato in cui opera. Un detto comune tra gli addetti ai lavori recita “una casa, a prezzo e conforme si vende in poche ore”. Ne deriva che una delle condizioni essenziali per giungere in tempi rapidi ad una compravendita immobiliare è propria la sua valutazione in fase di pre-acquisizione. Il ruolo dell’agente immobiliare, in qualità di professionista, esperto del settore e conoscitore del mercato di zona consente una valutazione reale degli immobili al netto di alcuni sentimentalismi e delle dicerie di quartiere. I software per l’analisi dei dati, l’orientamento fornito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e la Consultazione dei valori immobiliari dichiarati, entrambi istituiti presso Agenzia delle Entrate, lo stato conservativo, eventuali plus, le tendenze del periodo storico, le qualità costruttive, il coefficiente energetico, se non che l’esperienza dell’agente immobiliare consentono un’adeguata stima di mercato.
2) Professionalità al servizio del Cliente. La vendita di un immobile è un processo spesso complesso ed alle volte stressante. Che richiede molto tempo, energia ed una cura attenta dei dettagli. Il carico di lavoro è spesso sottovalutato da chi intende vendere la casa privatamente, proprio perché non tiene conto di tutte una serie di attività che l’agenzia immobiliare, per ruoli e competenze, deve portare avanti. Detto della valutazione di mercato, ogni giorno le agenzie utilizzano le più moderne tecniche per potenziare la visibilità dei propri immobili. Servizi fotografici professionali, utilizzo di droni e virtual tour, AI, video, homestaging, social media sono diventati strumenti essenziali per la vendita di un immobile. A questi va ovviamente aggiunta la pubblicazione sui portali di settore, la gestione delle telefonate, la pre-qualificazione dei potenziali acquirenti e la gestione degli appuntamenti per poter visitare gli immobili. Ciò oltre tutta la fase di negoziazione e trattativa essenziali per giungere alla definizione di un preliminare. Aspetti che un privato faticherebbe a gestire in modo autonomo sia per la difficoltà emozionale sia per la mancanza di esperienza e di casistica che invece consentono ad un agente immobiliare di vivere con professionalità a tutela di entrambe le parti.
3) Prequalifica dell’aspirante acquirente. Nell’ottica di vendere in tempi rapidi, cercando così di assecondare le aspettative del venditore, l’agenzia immobiliare è portata- tramite mediatori creditizi terzi o direttamente tramite gli istituti di credito- a pre qualificare i clienti interessati a visitare i propri immobili in pubblicità. La prequalifica finanziaria di un immobile rappresenta un passo fondamentale nel processo di acquisto, soprattutto se si ricorre a un mutuo ipotecario. Essa consiste in un’analisi approfondita delle caratteristiche dell’immobile e del finanziamento desiderato, al fine di determinarne la sostenibilità e l’importo di prestito massimo ottenibile. Essenzialmente questo strumento evita perdita di tempo e permette in caso di interesse concreto di avere già un profilo economico dell’aspirante acquirente così da poter garantire qualora si procedesse ad una proposta di acquisto condizionata al mutuo il buon esito della compravendita. Resta inteso che i venditori privati che decidono di vendere in autonomia il proprio immobile non hanno la possibilità di utilizzare questo strumento di analisi. Infine, last but not least, l’agente immobiliare assume un ruolo fondamentale nella verifica documentale e nel prezioso check urbanistico e catastale che consente al venditore di verificare la conformità del proprio immobile, la presenza del certificato di agibilità e dell’attestato di prestazione energetica già in fase di fase di incarico di vendita e soprattutto consente a tutti gli attori della futura compravendita, anche e soprattutto a tutela del promissario acquirente, di avere fin da subito un quadro trasparente e definito.
I RISCHI DI VENDERE CASA IN COMPLETAAUTONOMIA
Seppur allettante come sfida vendere casa in autonomia potrebbe comportare alcuni rischi che, nei casi più estremi, potrebbero determinare problematiche anche di natura legale. E’ innegabile che una maggior cultura e conoscenza di massa possa indurre un venditore a fare delle buone foto, pubblicare gli annunci su un qualsiasi portale di settore, vendere il proprio immobile e vincere la propria sfida risparmiando quel famoso 3% ma è necessario valutare tanti aspetti.
Oggi si è portati non solo a fare delle foto incredibilmente belle con il proprio smartphone, ma anche fare trading, organizzare un viaggio, ordinare la pizza, sempre con il proprio telefono senza muoversi dal divano di casa. Lo stesso identico mood che spinge a pubblicare privatamente un annuncio online per vendere il proprio immobile.
Di cosa non si tiene conto però? Il Sole 24 Ore ha recentemente comunicato che il 90% di chi fa trading “in pantofole” perde soldi. La pizza da asporto spesso arriva fredda, un viaggio low-cost organizzato senza tour operator spesso non tiene conto delle assicurazioni.
Gli annunci immobiliari pubblicati da privati, senza un soggetto terzo quale il mediatore immobiliare, alle volte non tutelano gli acquirenti.
O vengono gestite da pseudo-professionisti senza i requisiti di legge. Ciò comporta che spesso il prezzo di vendita richiesto non tiene conto del reale valore dell’immobile. Perché condizionato da aspetti esterni al mercato di riferimento o perché non in linea con le quotazioni di zona.
Ciò comporta nella maggioranza dei casi che i tempi di vendita non siano rapidi e che l’eccessiva esposizione sul mercato comporti un inevitabile deprezzamento.- un agente immobiliare, oltre agli slot sui portali di settore, gode di risorse quasi illimitate per promuovere i propri annunci.
La propria rete di contatti, il network con i colleghi, le associazioni di categoria, le diverse vetrine sul territorio, il matching con altre richieste ed il know-how acquisito nel tempo sono strumenti di cui un privato non può beneficiare, oltre al tempo, alle risorse ed all’impegno che una vendita da privato comporta relativamente alla gestione delle chiamate, alla visite ad alla parte negoziale di una eventuale compravendita è necessario evidenziare i rischi legati a questo tipo di operazione. La tutela di parte acquirente dev’essere garantita in ogni fase della trattativa.
La parte documentale, fin dalla provenienza dell’immobile dev’essere trasparente. Ciò significa che eventuali donazioni, usucapioni, servitù devono essere indicate, così come tutti i titoli abilitativi quali concessioni, varianti condoni, sanatorie ed eventuali Scia/Dia.
La conformità tra urbanistica/catasto e stato di fatto dev’essere definita prima dell’atto di vendita, insieme al saldo delle spese condominiali ed all’essenza di eventuali trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli, ipoteche comprese.
Tutto ciò comporta senza dubbio un risparmio in termini di provvigioni ma potrebbe risultare estremamente stressante per carico di lavoro eresponsabilità senza l’aiuto di un professionista del settore.
